Fuite venant du voisin : qui paie l'indemnisation ?
Fuite venant du voisin du dessus, canalisation collective, voisin non assuré : qui paie quoi ? Convention IRSI, déclaration, recours et rôle de l'expert d'assuré.
Tache d'humidité au plafond, parquet qui gondole : c'est presque toujours le voisin du dessus. Le sinistre, on le voit. La vraie question vient juste après : qui paie ? Son assurance, la vôtre, celle de la copropriété ?
La réponse dépend de trois choses : l'origine exacte de la fuite, le montant des dommages, et la convention IRSI qui encadre les dégâts des eaux entre assureurs depuis le 1er juin 2018. On déroule cas par cas.
La règle de base : chacun déclare à son assureur
Quelle que soit l'origine, chacun déclare à son propre assureur dans un délai de 5 jours ouvrés. Vous déclarez les dommages chez vous, le voisin déclare l'incident chez lui.
En parallèle, vous remplissez ensemble un constat amiable dégât des eaux : c'est l'équivalent du constat auto pour l'habitation. On y indique l'origine présumée de la fuite, les parties impliquées (locataires, propriétaires, syndic) et les dommages visibles. Sans ce document signé, l'indemnisation ne démarre pas.
Une règle simple : ne signez jamais un constat qui vous attribuerait une responsabilité que vous contestez. En cas de doute, mentionnez « cause à déterminer » et laissez les experts trancher.
La convention IRSI : qui paie quoi sous 5 000 €
Depuis le 1ᵉʳ juin 2018, complétée le 1ᵉʳ juillet 2020, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) fixe les règles entre assureurs sur les dégâts des eaux. Elle remplace l'ancienne convention CIDRE. La convention CIDE-COP, elle, reste en vigueur pour les sinistres en copropriété au-delà de 5 000 € HT.
En pratique : pour tout sinistre inférieur à 5 000 € HT par local sinistré, un seul assureur, généralement celui du local sinistré, prend en charge l'évaluation et l'indemnisation. Les recours contre les assureurs des autres parties se règlent ensuite en interne.
La convention distingue deux tranches : jusqu'à 1 600 € HT, indemnisation directe sans expertise ni recours ; entre 1 600 € et 5 000 € HT, expertise unique pour le compte commun, puis recours entre assureurs.
En clair, si la fuite vient du voisin du dessus mais que les dommages sont chez vous :
- vous déclarez à votre assureur,
- il missionne un expert (dit « expert IRSI »),
- il vous indemnise selon votre contrat,
- les flux entre assureurs se font sans vous.
Pas besoin de courir après l'assurance du voisin. Pour vous, tout passe par votre propre compagnie. Ça raccourcit nettement les délais.
Au-delà de 5 000 € HT, on sort de la convention IRSI : c'est le droit commun qui s'applique, ou la convention CIDE-COP en copropriété. Dans ce cadre, l'assurance habitation prend en charge les embellissements et le mobilier, l'assurance de l'immeuble (MRI) couvre les dommages immobiliers, et chaque part de responsabilité se règle après expertise contradictoire.
Les 5 origines possibles d'une fuite — et qui paie
Identifier l'origine exacte, c'est ce qui conditionne la responsabilité. Les cinq cas qu'on rencontre le plus souvent.
1. Fuite dans l'appartement du voisin du dessus (parties privatives)
Cas typique : machine à laver qui déborde, joint de douche défectueux, robinetterie défaillante, ballon d'eau chaude qui fuit. C'est la responsabilité du voisin et de son assurance. Sous IRSI, votre assureur vous indemnise puis exerce le recours.
2. Fuite des canalisations communes (colonne d'eau, gaine, conduite collective)
Quand la fuite vient d'une colonne montante d'eau froide, d'une évacuation collective ou d'une canalisation d'eau chaude commune, c'est l'assurance de la copropriété qui prend en charge, pilotée par le syndic. Vous déclarez quand même à votre assureur, qui interface avec celui de l'immeuble.
3. Infiltration par la toiture, la façade ou la terrasse commune
Tuile cassée, étanchéité défectueuse, balcon d'un voisin du dessus dont l'étanchéité est commune. La règle dépend de l'élément concerné : toiture et façade relèvent de l'assurance copropriété, une terrasse-tropézienne ou un élément privatif relève du voisin. C'est ici que naissent les litiges les plus longs, parce que la frontière partie privative / partie commune n'est pas évidente sans relire le règlement de copropriété.
4. Fuite chez vous qui touche le voisin du dessous
Lave-linge qui déborde, baignoire qui déborde, tuyau d'évacuation qui cède. Là c'est votre tour : votre multirisques habitation joue au titre de la responsabilité civile. Le voisin du dessous déclare à son assureur, qui prend en charge sous IRSI puis exerce le recours sur votre compagnie.
5. Voisin non assuré, ou injoignable
Plus fréquent qu'on ne le pense, surtout en copropriété avec rotation de locataires. Votre assureur indemnise quand même vos dommages au titre de votre garantie « Dégâts des eaux ». Il peut ensuite engager un recours subrogatoire contre le voisin à titre personnel. Le résultat est rarement à la hauteur, mais ça reste une option.
Tableau récapitulatif — qui paie selon l'origine
| Origine de la fuite | Qui est responsable | Qui vous indemnise (sous IRSI) | Qui paie au-delà de 5 000 € HT |
|---|---|---|---|
| Parties privatives du voisin du dessus | Voisin (et son assureur) | Votre assureur, puis recours | Assureur du voisin, après expertise |
| Canalisations / colonnes communes | Copropriété | Votre assureur, puis recours au syndic | Assurance de la copropriété |
| Toiture, façade, étanchéité commune | Copropriété | Votre assureur, puis recours | Assurance de la copropriété |
| Vos installations (vous causez le dégât) | Vous (responsabilité civile) | Assureur du voisin, recours sur vous | Votre assureur, après expertise |
| Voisin non assuré | Voisin (responsabilité personnelle) | Votre assureur | Recours subrogatoire long et incertain |
Honoraires d'expert : qui les prend en charge ?
Sur les sinistres simples gérés sous IRSI (fuite identifiée, garantie acceptée, dommages limités), l'expert IRSI missionné par votre assureur fait le travail.
Quand le dossier se complique (désaccord sur la cause, dommages au-delà de quelques milliers d'euros, copropriété impliquée, sinistre récurrent), vous avez intérêt à mandater votre propre expert, indépendant de la compagnie. C'est le rôle d'un expert d'assuré dégât des eaux.
La majorité des contrats multirisques habitation et professionnels incluent une garantie « Honoraires d'expert » qui rembourse tout ou partie des frais. Les modalités (plafond, pourcentage, forfait) varient selon les contrats : à vérifier dans vos Conditions Générales avant toute démarche. Pour le détail de notre intervention, voir nos tarifs.
5 conseils pratiques avant et pendant la procédure
- Photographiez les dommages immédiatement, sous tous les angles, avec les dates lisibles. Filmez si l'eau coule encore.
- Faites cesser la cause si possible : couper l'eau, prévenir le voisin, alerter le syndic. C'est une obligation légale de mesures conservatoires.
- Remplissez un constat amiable signé par toutes les parties (voisin, locataire, propriétaire, représentant du syndic si parties communes). Sans constat, l'IRSI ne se déclenche pas.
- Ne jetez rien avant la fin de l'expertise. Meubles, tapis, matériaux endommagés servent de preuve.
- N'acceptez aucune indemnisation orale. Toute proposition doit arriver par écrit, chiffrée, et discutée contradictoirement.
Quand faire appel à un expert d'assuré
L'expert IRSI désigné par votre assureur est un professionnel compétent, mais il est missionné et rémunéré par la compagnie. Sur les dossiers simples, ça ne pose pas de problème. Sur les dossiers à enjeu, le déséquilibre devient sensible.
Quatre cas justifient de passer en contre-expertise avec un expert d'assuré indépendant :
- dommages supérieurs à 5 000 € : on sort de la zone IRSI, le droit commun s'applique et chaque garantie est à négocier ;
- désaccord sur la cause : votre voisin nie sa responsabilité, ou l'origine est attribuée à tort à un défaut d'entretien chez vous ;
- sinistre récurrent ou infiltration ancienne : la pathologie devient complexe (humidité structurelle, désordres différés) et les barèmes IRSI trop schématiques ;
- copropriété impliquée : la chaîne voisin / syndic / votre assureur ralentit le règlement, chacun se renvoie la balle.
Voir aussi notre guide désaccord avec l'expert d'assurance : 4 recours possibles.
Faut-il toujours mandater un expert d'assuré ?
Non. Pour une tache de plafond de quelques décimètres carrés sans dommage structurel, déclarer, signer un constat et laisser l'IRSI tourner suffit largement.
Quand la facture monte, que le voisin conteste, que la copropriété entre en jeu ou qu'une recherche de fuite traîne, le calcul change. D'autant que les honoraires de l'expert d'assuré sont en principe couverts par votre garantie contractuelle.
Une fuite venant de chez votre voisin ? Contactez Neo Experts pour faire le point sur votre dossier et vérifier que la convention IRSI est correctement appliquée. Nos experts d'assuré interviennent partout en France.
Pour aller plus loin : expert d'assuré dégât des eaux · désaccord avec l'expert d'assurance · contester la vétusté · page dégât des eaux · médiation et tierce expertise.
Questions fréquentes
Fuite venant du voisin : qui doit déclarer le sinistre ?
Chacun déclare à son propre assureur dans un délai de 5 jours ouvrés. Le voisin déclare la fuite chez lui, vous déclarez les dommages chez vous (locataire ou propriétaire occupant). En parallèle, vous remplissez ensemble un constat amiable dégât des eaux. C'est ce document qui sert de base à l'application de la convention IRSI.
Qui paie quand la fuite vient du voisin du dessus ?
Sous le plafond de 5 000 € HT par local sinistré, la convention IRSI s'applique : votre propre assureur indemnise vos dommages, puis se retourne (ou non, selon les seuils) contre l'assureur du voisin. Au-delà du plafond, c'est le droit commun (ou la convention CIDE-COP en copropriété) qui prend le relais, avec expertise contradictoire.
Et si le voisin n'est pas assuré ?
Votre multirisques habitation indemnise les dommages chez vous, indépendamment de la situation du voisin. Elle peut ensuite engager un recours subrogatoire contre le voisin à titre personnel pour récupérer les sommes versées. En copropriété, l'assurance de l'immeuble peut aussi intervenir si la fuite provient d'une partie commune.
Que faire si la fuite vient des parties communes (colonne d'eau, toiture) ?
Le sinistre relève alors de l'assurance de la copropriété, gérée par le syndic. Vous déclarez tout de même à votre assureur, qui se chargera des échanges avec celui de l'immeuble. Pour les sinistres complexes ou récurrents (infiltrations par toiture, colonne fuyarde), un expert d'assuré coordonne les responsabilités entre copropriété, voisin et assureurs.
Qu'est-ce que la convention IRSI exactement ?
L'IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est une convention entre assureurs, en vigueur depuis le 1er juin 2018 et complétée le 1er juillet 2020. Elle simplifie la gestion des dégâts des eaux jusqu'à 5 000 € HT par local sinistré : un seul assureur (généralement celui du local sinistré) prend en charge l'évaluation et l'indemnisation, puis exerce les recours en interne. Pour vous, c'est plus rapide.
Faut-il un expert d'assuré pour une fuite venant du voisin ?
Pas systématiquement. Pour une tache de plafond limitée et une garantie acceptée, la procédure IRSI suffit. Un expert d'assuré dégât des eaux devient utile dès que les dommages dépassent quelques milliers d'euros, que la cause est contestée, que la copropriété est impliquée, ou que la fuite est récurrente.
Combien de temps pour être indemnisé après une fuite venant du voisin ?
Sous IRSI, comptez en moyenne 2 à 4 mois entre la déclaration et le versement, à condition que le constat amiable soit signé par les deux parties et que la cause soit identifiée. En cas de désaccord ou de recherche de fuite complexe, le délai peut atteindre 6 à 10 mois.
La recherche de fuite est-elle prise en charge ?
Oui, par la garantie « Recherche de fuite » incluse dans la majorité des contrats multirisques habitation. Depuis le 1er juillet 2020, elle est réputée acquise sans franchise ni plafond dans le cadre de la convention IRSI, par tous les contrats garantissant les locaux. Elle couvre les frais d'investigation (caméra thermique, gaz traceur, sondages) et la remise en état après recherche, indépendamment de qui est responsable.
